طبق قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی مصوب 1388 مجلس شورای اسلامی، صندوق زمین و ساختمان نهاد مالی است که با اخذ مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادر تأسیس شده و به جمع آوری سرمایه از عموم و تخصیص آن به سرمایه گذاری در ساخت پروژه ساختمانی مشخص و فروش واحدهای ساختمانی آن می پردازد.
اهداف:
گردآوری و هدایت پس انداز های خرد و کلان در ساخت پروژه ساختمانی (تأمین منابع مالی مورد نیاز برای پروژه ساختمانی)
مشارکت سرمایه گذاران خرد در پروژه ساختمانی با هدف بهره مندی از سود ناشی از ساخت و ساز
فرآیند اجرایی صندوق زمین و ساختمان
الف) درخواست تأسیس صندوق زمین و ساختمان توسط مالکان اراضی و صاحبان ایده؛
ب) ارائه مستندات شامل طرح توجیهی، وثائق قابل ارائه و قبولی سمت ارکان به مشاور عرضه؛
ج) اخذ موافقت اصولی و مجوز تأسیس و فعالیت صندوق توسط مشاور عرضه؛
د) پذیره نویسی واحدهای سرمایه گذاری صندوق؛
هـ) انجام کلیه فرآیندهای مربوط به معاملات ثانویه توسط رکن بازارگردان و ضامن (سود میان دوره ای پرداخت نمی شود)؛
ی) اتمام ساخت پروژه و تسویه با سرمایه گذاران؛
مراحل دریافت مجوز فعالیت صندوق زمین و ساختمان
مرحله اول (صدور موافقت اصولي تأسيس صندوق)
- اطلاعات مربوط به اركان پيشنهادي صندوق؛
- اطلاعات اصلي پروژه شامل: برآورد هزينه ساخت پروژه، محل زمين پروژه، پيش بيني متراژ زيربنا و تکنولوژی ساخت؛
مرحله دوم (دریافت مجوز تأسیس صندوق)
- طرح اساسنامه و اميدنامه ي صندوق؛
- تصوير مجوزها و پروانه هاي لازم براي اجراي پروژه؛
- صورتجلسه مجمع مؤسس صندوق؛
- قبولی سمت ارکان صندوق؛
- طرح تجاری پروژه؛
مرحله سوم (دریافت مجوز فعالیت صندوق)
- ثبت صندوق نزد مرجع ثبت شرکتها؛
- نشاني تارنماي صندوق؛
- معرفي نرمافزارها، تجهيزات و نيروي انساني تجهيز شده توسط هريك از اركان؛
مرحله چهارم (دریافت مجوز عرضه عمومی)
- تصوير اسناد مالكيت زمين محل اجراي پروژه كه به نام صندوق منتقل شده است؛
- طرح اعلاميهي پذيره نويسي واحدهاي سرمايه گذاري صندوق؛
انواع صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان
الف) صندوق زمین و ساختمان با تضمین حداقل سود
ب) صندوق زمین و ساختمان بدون تضمین سود
ج) صندوق های زمین و ساختمان با پیش بینی سود
ارکان صندوق زمین و ساختمان
مجمع صندوق
- متقاضیان تأسیس صندوق (صاحبان ایده) باید مالک 100% اراضی طرح باشند.
- مالک یا مالکان اراضی در صورت ارائه وثائق لازم به ضامن و انتقال مالکیت اراضی به صندوق، مالک واحدهای سرمایه گذاری ممتاز خواهند شد.
- واحدهای سرمایه گذاری ممتاز می تواند تأمین کننده بخشی از وثائق باشد.
- رکن مجمع از اجتماع دارندگان واحدهای سرمایه گذاری ممتاز تشکیل میشود.
- مجمع صندوق با حضور دارندگان حداقل نصف به علاوه یک از کل واحدهای سرمایه گذاری ممتاز دارای حق رأی صندوق تشکیل شده و رسمیت مییابد.
- دارندگان واحدهاي سرمايه گذاري ممتاز به ازاي هر واحد سرمايه گذاري ممتاز يك حق رأي دارند؛ مشروط بر اينكه حداقل 5% از كل واحدهاي سرمايه گذاري ممتاز صندوق را دارا باشد. (مدیریت موثر صندوق توسط بانی اصلی).
- مدیر ساخت نیز می تواند دارای واحدهای ممتاز باشد.
مهمترين اختيارات مجمع صندوق عبارت است از:
- تعيين مدير صندوق، متعهدپذیرهنویسی، ضامن جبران خسارت يا سود، بازارگردان، مدیر ساخت،
- تصميم گيري راجع به تغییر اركان صندوق،
- تصويب تغييرات در اساسنامه و اميدنامه،
- تصويب صورتهاي مالي و تصميمگيري راجع به انحلال صندوق،
- تصويب مبلغ لازم براي افزايش سرمايه در هر مرحله،
- تأييد صلاحيت مدير ساخت يا پيمانكاران براي اجراي هر مرحله از پروژه،
- تعيين مسئول پرداخت جريمه هاي تأخير در اجراي پروژه و تصميم گيري راجع به تغيير هزينه ها يا زمانبندي اجراي پروژه در شرايط استثنايي،
مدیر صندوق:
مدیر صندوق یک شخص حقوقی از بین نهادهای مالی است.
مهمترين وظايف و مسئوليت های مدير صندوق عبارتند از:
- انجام برخي از مراحل صدور واحدهای سرمایه گذاری،
- ثبت و نگهداری حساب هر سرمایه گذار،
- ثبت وقايع مالی صندوق و تهيه صورت های مالي و گزارش های عملكرد صندوق،
- صدور دستور پرداخت هزینه ها با تأیید متولی،
- بررسی پیشرفت مالی پروژه،
- پيشنهاد افزايش سرمايه به مجمع و توجيه آن،
- تصفيه صندوق در شرايط معمول،
- تعيين صاحبان امضاي مجاز صندوق به تأييد متولي،
- طراحي و راه اندازی تارنماي صندوق و انتشار اطلاعات لازم در آن،
- دعوت از مجمع صندوق در مواقع مقتضي و نمایندگی صندوق در برابر دیگران است.
- مدیر صندوق باید همواره درصدی مشخص از واحدهای سرمایه گذاری صندوق را در اختیار داشته باشد و آنها را نزد متولی به عنوان ضمانت حسن انجام کار وثیقه نماید.
- حق تصميم گيري در مورد انواع دارایی های صندوق درچارچوب اساسنامه صندوق منحصراً از اختيارات مدير صندوق است. به عبارت دیگر سرمایه گذاری منابع مازاد در سپرده های بانکی، انواع اوراق بهادار با درآمد ثابت مشروط بر اینکه در سطح ریسک مشابه، بالاترین بازدهی را داشته باشند منحصرا بر عهده مدیر صندوق خواهد بود.
مدیر ساخت:
مدیر ساخت صندوق، یک شخص حقوقي است.
اهم وظایف مدیر ساخت عبارتند از:
- اجراي پروژه ساختماني صندوق رأساً يا از طريق عقد قرارداد با پيمانكاران ذيصلاح براساس مراحل، زمانبندی، مصالح و نقشه های پیش بینی شده در طرح توجیهی پروژه،
- ارایه صورت وضعیت هاي پيشرفت فیزیکی و مالی پروژه در مواعد مقرر در اساسنامه،
- همکاری با مدیر ناظر و رفع اشکالات مورد نظر وی و همکاری در بازدید از پروژه ی ساختمانی.
تمامی پیمانکاران تحت مدیریت رکن مدیر ساخت باید داراي پروانه ی اشتغال به كار اجراي ساختمان در سطح پایه یک باشند.
مدیر ناظر:
مدیر ناظر صندوق، شخص حقوقي است كه مطابق قانون نظام مهندسي و كنترل ساختمان و آييننامه ها و مقررات مربوط به اين قانون، پروانه اشتغال نظارت پایه یک است.
مهمترین وظایف مدیر ناظر عبارتند از:
- تأیید طرح توجیهی پروژه،
- نظارت بر اجراي پروژه جهت تطبيق با طرح توجيهي و مقررات ملي ساختمان،
- ارایه تذكرات لازم براي اصلاح انحرافات احتمالي در اجراي پروژه،
- ارائه گزارشهاي لازم در صورتي كه مدير ساخت در اجراي پروژه به تذكرات وي عمل ننمايد،
بررسی و تأييد پيشرفت فيزيكي پروژه، - تهيه گزارشهاي دورهاي پیشرفت پروژه و انجام كليه وظايفي كه مطابق قانون نظام مهندسي و كنترل ساختمان و مقررات مربوطه، به عهده ناظر است.
متولي:
متولي صندوق، يك شخص حقوقي مورد تائيد سازمان است که به منظور حفظ حقوق سرمایه گذاران خرد و نظارت بر عملکرد مدیر صندوق توسط سازمان انتخاب میگردد.
مهمترین وظایف متولی عبارت است از:
- نظارت بر ساير اركان به منظور اطمينان از اجراي صحيح مسئوليتها و پيگيري تخلفات احتمالي آنها،
- بررسی و تأیید دستور پرداخت از محل داراییهای صندوق،
- پيشنهاد عزل و نصب دیگر ارکان به مجمع صندوق در صورتيكه منافع سرمايهگذاران ايجاب كند.
- در صورتيكه متولي در اجراي وظايف خود اهمال ورزد و از اين بابت خسارتي به صندوق وارد شود، مسئول جبران خسارات وارده خواهد بود.
- حدود مسئوليت متولي در اين گونه موارد را مرجع صالح به رسيدگي تعيين ميكند.
متعهدپذیره نویس:
متعهدپذیره نویس صندوق، يك شخص حقوقي است که تعهد پذیره نویسی واحدهای سرمایه گذاری را بر عهده دارد.در صورتيكه در اولین عرضه عمومی یا در هر مرحله از افزايش سرمايه، تعدادي از واحدهاي سرمايه گذاري خريداري نشوند، متعهدپذیره نویس موظف است مطابق مقررات اساسنامه، واحدهای سرمایه گذاری باقيمانده را به قيمت مبنای آنها، خريداري كند.
بدين ترتيب در صورتيكه متعهد پذيره نويسي به تعهد خود در اين زمينه عمل نمايد، وجوه لازم براي اجراي هر مرحله از پروژه جمع آوري شده و اجراي پروژه به دليل كمبود نقدينگي، با تأخير مواجه نخواهد شد.
بازارگردان:
وظيفه اصلي بازارگردان عبارت است از:
- بازارگردانی واحدهای سرمایه گذاری صندوق براساس دستورالعمل مصوب سازمان
- قیمت خرید و فروش بازارگردان از زمان عرضه تا سررسید از پیش تعیین شده و در هر روز مشخص خواهد بود.
- منشأ محاسبه سود علی الحساب قابل پرداخت توسط بازارگردان، اختیار فروشی است که به دارندگان واحدهای سرمایه گذاری عادی برای واگذاری سهم الشرکه خود به دارندگان واحدهای ممتاز در سررسید به قیمت از پیش تعیین شده اعطا میشود.
- به عبارت دیگر حداقل بازده تا سررسید گواهی های سرمایه گذاری صندوق مشخص است و این نرخ بازده مبنای محاسبه قیمت پیشنهادی خرید و فروش بازارگردان در هر روز خواهد بود.
ضامن:
یک شخصیت حقوقی از میان نهادهای مالی چون بانک، شرکت سرمایه گذاری، شرکت بیمه و تأمین سرمایه خواهد بود.
وظیفه اصلی ضامن، ضمانت اصل مبلغ سرمایه گذاری شده و حداقل سود علی الحساب میباشد.
در صندوقهای زمین و ساختمان پرداخت سود میاندوره ای پیشبینی نشده است و پرداخت سود علی الحساب طی دوره تنها به کسانی صورت میگیرد که قصد فروش واحدهای سرمایه گذاری صندوق و خروج از آن را داشته باشند.
حسابرس:
حسابرس صندوق از بین مؤسسات حسابرسی معتمد سازمان بورس و اوراق بهادار، برای مدت یکسال شمسی تعيين میشود.
مهمترين وظایف حسابرس عبارتند از:
- اطمینان از درستی ثبت و نگهداری حسابهای صندوق،
- بررسی و اظهار نظر راجع به گزارشهای عملکرد و صورتهای مالی صندوق در مقاطع زمانی شش ماهه و سالانه،
- بررسی و اظهارنظر راجع به گزارش مدیر صندوق درخصوص افزایش سرمایه،
یک پاسخ به “صندوق های زمین و ساختمان”
سایتتون حرف نداره